Teures Stadtleben

Auf dem deutschen Immobilienmarkt wird das Wohnen zumindest in größeren Städten immer teurer – dennoch haben nur wenige Deutsche nach eigenen Angaben Schwierigkeiten, ihre Mietzahlungen oder Hypothekenraten aufzubringen. Dies ist eines der Ergebnisse einer Umfrage der ING-DiBa in 13 europäischen Ländern sowie Australien und den USA.

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Die ING und die ING-DiBa veröffentlichen regelmäßig spannende Studien zu Fragen rund um das Kundenverhalten und wirtschaftspolitischen Veränderungen.
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Eigentum oder Miete?

Soll ich kaufen oder lieber doch nicht? Und wenn ich gekauft habe, habe ich damit womöglich eine falsche Entscheidung getroffen? Fragen wie diese habe ich in der vergangenen Zeit häufig gehört und noch häufiger gelesen. Zahlreiche Journalisten schreiben über einen scheinbaren Trend weg vom Eigentum hin zur Miete. So wie in der Printausgabe des Stern in der vergangenen Woche. In seiner Geschichte "Trautes Heim. Glück. Allein." erzählt der Autor, warum die einstige Traumimmobilie für ihn zur Belastung wurde. Einer meiner ersten Gedanken dazu: Wie kann man diesen Schritt bereuen? Studien belegen, dass 96 Prozent der jungen Menschen in Deutschland von einem eigenen Zuhause träumen. Ein eigenes Zuhause gibt den Menschen Freiheit und Sicherheit. Außerdem: Kann sich eine so große Zahl an Menschen wirklich irren? Ein zweiter Gedanke: Die Geschichten der Journalisten sind nicht falsch. Eigentum muss in das jeweilige Lebenskonzept passen. Herauszufinden, ob es das tut oder nicht, ist zu einem großen Teil auch Ihre Aufgabe, liebe Leser. Denn in einer umfassenden Beratung sollte doch die wichtigste Frage sein: Warum wollen Sie eine Immobilie kaufen? Was bezwecken Sie damit und wo sehen Sie sich in fünf bis zehn Jahren? Verstehen Sie mich richtig - Zinsen, Tilgung und Eigenkapital sind ebenfalls wichtige Faktoren. Aber damit finden wir nicht heraus, ob der Kauf die passende Entscheidung für Ihren Kunden ist oder er es womöglich bereut und stattdessen lieber mieten sollte. Einen interessanten Beitrag zu dem Thema habe ich kürzlich in der FAZ gelesen.

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Vorübergehende Schwankungen oder Trendwende: Wohin gehst Du, Bauzins?

Nachdem die Baugeldzinsen lange Zeit nur eine einzige Richtung – nämlich nach unten – zu kennen schienen, zogen sie Anfang Mai plötzlich merklich an und stiegen seither um bis zu 0,7 Prozentpunkte. Was hat dies zu bedeuten? Und vor allem: Stehen weitere Zinsanstiege bevor? – Das fragen sich derzeit nicht nur Finanzanalysten sondern auch Immobilieninteressenten und Häuslebauer: Handelt es sich bei den jüngsten Zinsanstiegen um kurzfristige Schwankungen, wie es seit Beginn des kontinuierlichen Zinsverfalls 2009 bereits einige gab, oder markieren die steigenden Zinsen vielmehr den Beginn einer grundlegenden Trendwende? Und: busch asset management hat die Entwicklung der letzten Wochen noch einmal für Sie unter die Lupe genommen und plädiert für Ruhe und Gelassenheit trotz eines volatilen Zinsumfelds.

Zinschart

Was ist da los? – Mögliche Ursachen für den Zinsanstieg

Während sich die Zinsentwicklung bei den Hypothekendarlehen sehr stark an den Pfandbriefrenditen orientiert, geht deren Entwicklung wiederum eng einher mit der lang laufender Anleihen wie zum Beispiel zehnjähriger Bundesanleihen. Da hier – sicher auch ein gutes Stück weit durch Spekulation getrieben – seit Mitte April deutliche Kurssprünge zu verzeichnen waren, gingen in der Folge auch die Baugeldkonditionen klar nach oben.

Auf die Frage nach den Ursachen für die Entwicklung am Anleihenmarkt gibt es allerdings keine hundertprozentig befriedigende Antwort, dafür aber verschiedenste Theorien. Manche Ökonomen führen psychologische Gründe wie etwa die öffentliche Neupositionierung einiger großer Investoren als ursächlich an, andere erhöhte Inflationserwartungen. Letztere haben sich inzwischen sogar bewahrheitet: Während im Euro-Raum die Inflationsrate im April noch bei 0,0 Prozent gelegen hatte, ist sie im Mai auf 0,3 Prozent angestiegen.

 

Wie könnte es weitergehen? – Szenarien für die zukünftige Bauzinsentwicklung

Bei ihrer geldpolitischen Sitzung am vergangenen Mittwoch hat die Europäische Zentralbank den Kurs ihrer freigiebigen Geldpolitik noch einmal bekräftigt: Der historisch niedrige Leitzins wird bei 0,05 Prozent belassen, das Programm zum Ankauf von Staatsanleihen wie geplant fortgesetzt. Bleibt also alles beim Alten? – Nicht ganz, denn Mario Draghi signalisierte auch, dass er nicht gegen die zunehmende Volatilität am Anleihemarkt intervenieren werde und dass man sich zukünftig an Phasen mit stärkeren Renditeschwankungen gewöhnen müsse. Stellt sich nur die Frage, wie stark diese Bewegungen ausfallen werden, und ob sie bereits Vorboten eines großen Zinsumschwungs sein könnten?

Einerseits scheint es für eine „richtige“ Zinswende noch zu früh, sollte doch das bis September 2016 laufende Ankaufprogramm der Europäischen Zentralbank dauerhafte Zinsanstiege vorerst begrenzen und müsste sich erst ein wirklich nachhaltiger wirtschaftlicher Aufschwung im ganzen Euro-Land einstellen. Andererseits sind die Anzeichen für einen solchen derzeit vielversprechend: Die Inflation, so Draghi, habe Anfang des Jahres ihre Talsohle durchschritten und steige nun aufgrund der geldpolitischen Maßnahmen wieder an. Auch die Arbeitslosenquote im Euro-Raum hat sich positiv entwickelt: Zwar ist sie nicht gesunken, hat aber zumindest nicht weiter zugenommen. Wie auch immer die zukünftige Entwicklung im Detail aussehen mag: Dass die Baugeldzinsen demnächst noch einmal ihr Allzeittief vom April erreichen werden, erscheint damit momentan immer unwahrscheinlicher.

 

Ruhe bewahren – Der richtige Umgang mit der aktuellen Zinssituation

Mit Konditionen von beispielsweise um die 1,71 Prozent effektiv für zehnjährige Zinsbindungen sind die Finanzierungsbedingungen trotz des jüngsten Zinsanstiegs im historischen Vergleich noch immer sehr günstig. Allerdings hat sich gezeigt, dass die Finanzmärkte in Bewegung geraten sind und daher für die nächste Zukunft eine höhere Zins-Volatilität zu erwarten ist. Diese können Immobilieninteressenten für sich nutzen, doch sollten sie sich bei ihrer Entscheidung auf keinen Fall unter Zeitdruck setzen: Natürlich kostet ein Zinsanstieg von bis zu 0,7 Prozentpunkten auf zehn Jahre gerechnet mehrere tausend Euro Zinskosten zusätzlich und es ist verständlich, wenn Kunden sich daher vor einem weiteren Zinsanstieg fürchten. Allerdings darf dies unter keinen Umständen zu Kompromissen beim Objekt, zur Übereilung bei der Angebotsannahme oder zu einer „abgespeckten“ Beratung führen. Denn eines trifft völlig unabhängig von der konkreten Zinssituation immer zu: Nicht die Finanzierungslösung mit dem geringsten Zinssatz ist langfristig die beste, sondern die, welche optimal auf die Erfordernisse des Kunden abgestimmt ist und ihm – etwa dank sorgfältig gewählter Sonderausstattung – maximale Flexibilität ermöglicht.

9 gute Gründe jetzt umzuschulden

Aktuell ist das Zinsniveau der Baufinanzierungszinsen sehr niedrig, was derzeit vor allem Immobilienkäufern zu Gute kommt. Immobilienbesitzer haben davon allerdings wenig, denn bei den bestehenden Darlehen Ihrer Baufinanzierung sind die Zinsen noch auf längere Zeit festgeschrieben, eine Umschuldung ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Diese Ausnahmefälle wollen wir Ihnen hier kurz vorstellen - denn eine Umschuldung, bei der Sie mit Ihrem Baufinanzierungsdarlehen zu einer anderen Bank wechseln,  kann Ihnen große, finanzielle Vorteile bringen. Deshalb ist es wichtig, genau zu wissen, in welcher Phase Ihrer Baufinanzierung Ihnen diese Möglichkeit offen steht.

Welche Vorteile bringt Ihnen eine Umschuldung?

 

1. Durch niedrige Zinsen sparen

Durch eine Umschuldung können Sie aktuell Ihr bestehendes Baudarlehen durch ein besonders zinsgünstiges Darlehen ersetzen. Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied können für Sie Einsparungen von einigen tausend Euro bedeuten.

 

2. Schneller schuldenfrei sein

Durch die günstigeren Zinsen können Sie einen größeren Teil Ihrer Monatsrate für die Tilgung verwenden. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit Ihres Darlehens. So sind Sie schneller schuldenfrei.

 

3. Ihre Finanzierung optimieren

Bei der Umschuldung Ihrer Immobilienfinanzierung haben Sie auch die Chance, neben den Zinsen weitere Konditionen Ihres Darlehens zu verbessern. So können Sie die Finanzierung Ihrer aktuellen Lebenssituation anpassen oder beispielsweise bessere Bedingungen für Sondertilgungen vereinbaren.

 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Umschuldung?

Ob eine Umschuldung für Sie in Frage kommt, hängt in erster Linie davon ab, wann die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung endet - in mehr als fünf Jahren, in ein bis fünf Jahren oder innerhalb der kommenden 12 Monate?

 

4. Wenn Ihre Zinsbindung noch mehr als fünf Jahre beträgt,

ist die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung kaum möglich. In dieser Phase ist lässt die Bank Sie nur unter wenigen Bedingungen aus dem Darlehensvertrag, zum Beispiel, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Sprechen Sie trotzdem gerne an, um Ihre Möglichkeiten zu prüfen. 

 

5. Wenn Ihre Zinsbindung noch zwölf Monate bis fünf Jahre gilt,

können Sie zur Umschuldung ein Forward Darlehen nutzen. Damit schließen Sie bereits heute einen Darlehensvertrag zu den aktuell günstigen Zinsen an, dessen Rückzahlung aber erst nach Ablauf Ihrer bisherigen Zinsbindung beginnt. Der Vorteil liegt darin, dass Sie sich gegen einen minimalen Zinsaufschlag bereits jetzt das derzeit günstige Zinsniveau sichern. Sollten die Zinsen dann steigen, können Sie ganz beruhigt sein: Sie haben Ihren Zinssatz sicher. Besonders wenn steigende Zinsen zu erwarten sind, lohnt sich die Umschuldung mit einem Forward Darlehen für Sie.

 

6. Wenn Ihre Zinsbindung in den kommenden zwölf Monaten endet, 

ist die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung problemlos möglich. Sie können nach dem Vergleich verschiedener Immobilienfinanzierungsanbieter mehrere Angebote über uns einholen und ein Darlehen abschließen.

 

7. Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung?

Viele Anschlussfinanzierer schrecken vor den Wechselkosten zurück, die für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Anbieter anfallen. Diese betragen in der Regel jedoch nicht mehr als 0,3 Prozent der Darlehenssumme - diese Kosten sind mit dem günstigeren Zinssatz bereits gedeckt.

Als Faustregel gilt hier: Liegt die Anschlussfinanzierung nur 0,2 Prozent unter dem bisherigen Zinssatz, ist die Zinsersparnis bereits höher als die Wechselkosten. Die genauen Kosten für die Abtretung der Grundschuld können Sie mit unserem Grundbuchrechner ermitteln.

Übrigens: Einige Banken übernehmen diese Kosten auch für ihre neuen Kunden.

 

8. Gesetz ermöglicht Wechsel des Darlehens nach 10 Jahren

Laut Gesetzgebung ist ein Wechsel Ihres Baudarlehens immer spätestens nach zehn Jahren möglich. Haben Sie bei Ihrer Baufinanzierung eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre,  können Sie Ihr bestehendes Darlehen zehn Jahre nach der Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. 

 

9. Dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht wird in § 489 BGB Gebrauch festgelegt.

Haben Sie die zehn Jahre noch nicht ganz erreicht, können Sie sich die derzeitigen Zinsen mit einem Forward Darlehen trotzdem heute schon sichern und nach zehn Jahren und sechs Monaten regulär wechseln.

 

Wir wissen wie wichtig gute Konditionen für eine Umschuldung sind. Wir achten jedoch nicht nur auf den Zinssatz, sondern wählen Angebote aus, bei denen auch alle anderen Konditionen stimmen. Besonders wichtig sind hier die Möglichkeiten, die Ihnen seitens der Bank in Bezug auf Sondertilgungen eingeräumt werden.