Immobilienkauf ohne eigenes Geld – hier lohnt der Vergleich richtig

Zur Zeit gibt es „Baugeld“ so günstig wie nie. Bei stetig steigenden Mieten wollen viele verständlicher Weise endlich die eigenen vier Wände beziehen. Ist das Traumhaus oder die Traumwohnung gefunden, kann man nicht selten bei der Finanzierungsanfrage eine Überraschung erleben...

Wer trotz wenig Eigenkapitals oder etwa ganz ohne Erspartes eine Immobilie finanzieren will, sollte ganz genau vergleichen. Denn die Höhe der Zinsen, die für den Immobilienkredit fällig werden, ist direkt abhängig vom mitgebrachten Eigenkapital. Dabei gilt, je mehr Geld man beim Kauf selbst investieren kann umso niedriger werden die Zinsen und entsprechend günstiger die monatlichen Raten. Denn für die Banken bedeutet mehr Eigenkapital des Kreditnehmers ein geringeres Risiko – und das honorieren sie mit einem niedrigeren Zinssatz. Im Groben gilt: Je mehr Sie vom Kaufpreis selbst stemmen können, umso günstiger der Kredit. 

Viele Banken haben bei den Zinsaufschlägen, die bei wenig Eigenkapital anfallen in der letzten Zeit angezogen. Die Zinsaufschläge bei Beleihungen von 60 bzw. 70 Prozent des Kaufpreises können bei etwa 0,05 bis rund 0,10 Prozentpunkten liegen. Wird die Immobilie mit 80 bis 90 Prozent beliehen, liegen die Zinsaufschläge in der Regel bei 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten. Wollen Sie den gesamten Kaufpreis fremd finanzieren, liegen die Aufschläge zum Teil bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.

Wie viel Eigenkapital ist ratsam?

Früher galt, man müsse mindestens 20 bis 30 Prozent des Gesamtaufwands bei der Finanzierung selbst stemmen. Nicht vergessen darf man, dass zum eigentlichen Kaufpreis noch die sogenannten Kaufnebenkosten kommen. Das sind Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren und unter Umständen eine Maklerprovision. Sie können je nach Bundesland zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises liegen und somit kräftig ins Gewicht fallen. Doch es gibt auch Banken, die den ganzen Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten komplett finanzieren. Wer allerdings sehr wenig oder gar kein Eigenkapital hat, sollte auf jeden Fall ein solides Einkommen und einen sicherer Arbeitsplatz mitbringen.

Wie viel Eigenkapital man dazugeben möchte, hängt natürlich auch von der persönlichen Lebens- und Finanzplanung ab. Wer beispielsweise eine Immobilie als Kapitalanlage kauft und vermieten möchte, für den kann es sinnvoll sein die Kaufnebenkosten selbst zu bezahlen und den Kaufpreis komplett fremd zu finanzieren. Denn die Darlehenszinsen lassen sich beim Finanzamt steuerlich geltend machen. Wenn Sie Ihre Immobilie aber selbst nutzen möchte, dürfen Sie leider auf kein Entgegenkommen bei der Steuer hoffen.

Wie vorgehen?

Wer also wenig eigenes oder gar kein Kapital beim Immobilienkauf einsetzen möchte oder kann, sollte auf eine entsprechende Tilgung achten und diese nicht zu niedrig ansetzen. Denn je niedriger die Tilgung umso länger läuft der Kredit und umso höher ist bei einer eventuellen Anschlussfinanzierung die Restschuld.

Fazit: Wie bei jedem Kredit lohnt es sich für Immobilienkäufer, die ihr Objekt voll fremd finanzieren wollen, ganz besonders mehrere Banken zu vergleichen beziehungsweise gleich von einem Immobilienfinanzierer vergleichen zu lassen. Denn jenachdem wie viel man von Kaufpreis und Nebenkosten selbst bezahlen kann oder will, können die Angebote sehr unterschiedlich und damit in der Geldbörse deutlich spürbar sein.

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