Eigentumswohnung als Kapitalanlage
4 wichtige Tipps
Negativ Zinsen für das Ersparte, hohe Wertsteigerungen bei Immobilien und niedrige Finanzierungszinsen: Die Ausgangslage für den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder für die Altersvorsorge scheint so attraktiv wie selten ...
Immer mehr Menschen denken über die Geldanlage in Immobilien nach. Eine vermietete Wohnung gilt als wertstabile Anlage, gerade auch bei steigender Inflation, denn das Geld auf dem „Sparbuch“ ist immer weniger wert. Das spüren wir Verbraucher in den letzten Wochen nicht nur an der Zapfsäule sondern auch im Supermarkt deutlich. Immobilien gelten dagegen als wertstabil und rentabel. Damit sich der Kauf für dich lohnt, solltest du allerdings die vier folgenden Punkte beachten:
1. Die Lage
Um eine Wohnung gut und ohne Leerstand zu vermieten, zählt vor allem deren Lage. Da Immobilien in Innenstädten kaum mehr zu bezahlen sind, sollte man bei einer Kapitalanlage in Kleinstädten oder im ländlichen Raum ganz besonders auf die Infrastruktur achten. Gibt es fußläufig einen Supermarkt und einen Bäcker? Wie weit sind Kitas und Schulen entfernt? Wie ist die ärztliche Versorgungslage und wie der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr? Auch die Altersstruktur in der Umgebung spielt eine Rolle, wenn es um die Vermietbarkeit geht. Eignet sich der Ort zum Beispiel für Familien, Pendler oder sogar Studenten? Das alles sind wichtige Kriterien, die die Vermietung und den Mietpreis beeinflussen und die du vor dem Kauf unbedingt checken solltest. Auch ein Blick auf die Entwicklung der Region in den letzten Jahren ist wichtig. Hat die Lage in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen oder eher verloren? Wie haben sich die Mietpreise entwickelt? Dabei hilft es, sich den aktuellen dortigen Mietspiegel anzusehen oder den Mietmarkt über einen Zeitraum in den einschlägigen Portalen zu beobachten. Nur wenn die Lage der Immobilie stimmt, macht sie auch als Kapitalanlage Sinn.
2. Dein finanzieller Puffer
Zwar gibt man sich in der Regel bei der Auswahl der Mieterin oder des Mieters alle Mühe, aber hinter die Stirn schauen, kann man niemand. So hat sich manch netter Mensch schon als nerven- und geldraubender Mietnomade herausgestellt. Du solltest gewappnet sein, denn es kann immer wieder zu Mietausfällen kommen oder im schlimmsten Fall wird deine Wohnung total heruntergewohnt. Als zukünftiger Vermieter musst du leider auch mit so etwas rechnen und solltest ein entsprechendes finanzielles Polster haben, um diesen Fall abzufedern. Zwar werden bei einer Eigentumswohnung auch Rücklagen der Eigentümergemeinschaft gebildet, die helfen dir im Fall des Mietausfalls aber nicht weiter. Zudem kann es sein, dass für das Haus selbst ein großer Sanierungsfall anfällt, etwa wenn die Heizung erneuert werden muss. Sind dann nicht genug Rücklagen der Eigentümergemeinschaft vorhanden, musst du mit weiteren Kosten rechnen. Deshalb schau dir bei der Immobiliensuche nicht nur die Wohnung und deren Lage sondern auch den Gesamtzustand des Hauses genau an.
3. Rechnet sich das Objekt?
Eine Kapitalanlage soll sich vor allem rechnen. Damit das auch so ist, solltest du vor dem Kauf einen genauen Blick auf die tatsächliche Rendite der Immobilie richten. Wie hoch ist die erzielte Kaltmiete? Davon musst du die Instandhaltungskosten und die eventuell entstehenden Verwaltungskosten abziehen. Hinzu kommt noch deine monatliche Belastung für das Darlehen selbst. Zwar kannst du die gezahlten Zinsen bei Vermietung steuerlich geltend machen, aber das fällt bei dem derzeitigen Niedrigzinsniveau in den meisten Fällen nur wenig ins Gewicht. Allerdings erkennt das Finanzamt im Jahr des Erwerbs die Kosten für die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren sowie Notarkosten als steuermindernd an. In den Folgejahren kannst du nicht umlegbare Hausnebenkosten und Kosten für Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen geltend machen. Entscheidend ist, was nach Abzug aller Kosten unterm Strich noch hängen bleibt. Überlege dir vorher, was du realistisch an Miete bekommen kannst oder – bei bereits vermieteten Objekten – ob die aktuelle Miete zur Deckung aller Kosten reicht. Die höchste Rendite haben Immobilienbesitzer in den letzten Jahren aber vor allem durch die Wertsteigerung ihrer Wohnungen oder Häuser gemacht. An manchen Orten haben sich die Preise vervielfacht. Heute kann dir aber keiner hundertprozentig sagen, ob diese Entwicklung so weitergeht. Die Wertentwicklung der letzten Jahre sollte dich deshalb nicht dazu verleiten, völlig überteuert einzukaufen und auf einen weiteren Wertzuwachs zu hoffen.
4. Eine sichere Finanzierung
Die historisch günstigen Kreditzinsen sind eines der besten Argumente für eine Immobilie als Kapitalanlage. Wenn du die Kaufnebenkosten für die Grunderwerbsteuer, den Notar und den Makler aus eigener Tasche bezahlen und auch noch Geld für den eigentlichen Kaufpreis übrig hast, kannst du aktuell ein Darlehen mit Zinsen deutlich unter einem Prozent bekommen. Wie „teuer“ dein Kredit wird, hängt nämlich hauptsächlich davon ab, wie viel eigenes Geld du beim Kauf einbringen kannst. Je mehr Geld du dir von der Bank leihst, umso höher wird deren Risiko. Dieses Risiko lässt sich die Bank mit einem höheren Zinssatz vergüten. Umgekehrt funktioniert das genauso. Wird das finanzielle Risiko für die Bank kleiner, und sie muss nur einen Teil des Kaufpreises finanzieren, honoriert sie das mit niedrigen Zinskonditionen. Die meisten Banken wollen bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage, dass du mindestens die Nebenkosten selbst trägst. Je nach Bundesland können das zwischen 5,5 und – falls noch Maklercourtage anfällt - knapp 12 Prozent des Kaufpreises sein. Es gibt allerdings auch Banken, die den Kaufpreis plus Nebenkosten finanzieren. Allerdings mit den beschrieben Aufschlägen bei den Zinsen. Am besten du lässt dich von einem unabhängigen Finanzierungsberater wie busch asset management beraten. Das machen wir übrigens völlig unverbindlich und es fallen keine direkten Kosten an uns an.
