„Dann kündige ich einfach wegen Eigenbedarf“

Was du beim Kauf einer vermieteten Immobilie wissen solltest …

Wenn du eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus kaufst und selbst einziehen willst, gibt es einiges zu beachten. So einfach wie es oft klingt, ist es nämlich nicht. Zuerst einmal übernimmst du mit dem Kauf alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses. Das heißt, du darfst dem Mieter nicht einfach kündigen, nur weil du neuer Eigentümer bist. Auch für dich gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe. Einer davon kann der sogenannte Eigenbedarf sein, dass heißt du brauchst das Haus oder die Wohnung für dich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige deines Haushalts. Aber Achtung: Täuschst du Eigenbedarf  nur vor und wird dir das nachgewiesen, musst du Schadenersatz zahlen und kannst wegen Betrugs angeklagt und bestraft werden.

Zudem kannst du auch bei einer Eigenbedarf-Kündigung nicht damit rechnen gleich in die neu erworbene Immobilie einziehen zu können. Denn neben den gesetzlichen Kündigungsgründen musst du auch die vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten. Und die kann je nach Dauer des Mietverhältnisses ganz schön lang sein. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf gelten drei Monate Kündigungsfrist wenn der Mieter noch keine fünf Jahre im Objekt wohnt. Wohnt er länger als fünf Jahre in der Immobilie musst du eine Frist von einem halben Jahr einräumen. Besteht das Mietverhältnis schon über acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. In älteren Mietverträgen kann oft auch noch eine Kündigungsfrist von generell einem Jahr vereinbart sein, an die du dich dann auch halten musst.

Gute Gründe müssen sein

Dauert dir das alles zu lange, brauchst du schon triftige Gründe um dem Mieter fristlos zu kündigen. Diese Gründe musst du dem Mieter mitteilen sobald du Eigentümer der Immobilie geworden bist. Das wirst du übrigens erst, nachdem du im Grundbuch auch als solcher eingetragen bist. Du kannst also nicht gleich nach der Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar die Kündigung aussprechen. Du solltest aber wissen, dass eine fristlose Kündigung nicht einfach ist und du die Gründe auch nachweisen musst. Dazu gehört zum Beispiel, wenn der Mieter fortlaufend seine Miete nicht zahlt. Auch ein andauernder Verstoß gegen die Hausordnung, die unerlaubte Untervermietung oder die Störung des sogenannten Hausfriedens können Gründe für eine fristlose Kündigung sein. Wie das Wort „fristlos“ schon sagt, musst du hier dem Mieter lediglich eine Frist einräumen, die gesetzlich nicht festgelegt ist.

Aber auch wenn tatsächlich ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen sollte, heißt das nicht, dass du schnell über deine Wohnung oder dein Haus verfügen kannst. Denn der Gesetzgeber hat dem Mieter bzw. der Mieterin hier viele Möglichkeiten eingeräumt sich zu wehren und er oder sie kann auf dem Rechtsweg gegen die Kündigung vorgehen. Das bedeutet für dich unter Umständen viel Geduld und einige Kosten, die auf dich zukommen, denn so ein Verfahren ist nicht billig. 

Das Problem mit dem Härtefall

Das Gleiche kann dir übrigens auch passieren, wenn du wegen Eigenbedarfs kündigst. Auch das kann der Mieter anzweifeln und auf dem Rechtsweg dagegen vorgehen. Unser Rat: Wenn du planst eine vermietete Immobilie zu kaufen und diese selbst nutzen möchtest, solltest du schon bei der Besichtigung ansprechen, welche Regelungen im Mietvertrag dazu getroffen wurden und wie die aktuelle Mietsituation ist. Wenn der Mieter schon sehr lange im Objekt wohnt und partout nicht ausziehen möchte, bedeutet das unter Umständen viel Ärger für dich. In einzelnen Fällen haben neue Eigentümer schon Jahre darauf gewartet, bis sie endlich in die eigene Immobilie einziehen konnten. Das kann nämlich auch der Fall sein, wenn der Mieter auf Härtefall klagt. Ein rechtlich anerkannter Härtefall liegt zum Beispiel bei Schwangerschaft der Mieterin vor oder wenn eine schwere Krankheit der Mieterin oder des Mieters besteht. Selbst die Sehschwäche des Ehemanns wurde von einem Gericht schon als Härtefall bewertet. 

Das alles gilt es abzuwägen, wenn du eine bewohnte Immobilie kaufen und anschließend selbst einziehen möchtest. Und wenn du merkst, dass der derzeitige Mieter so überhaupt keine Lust hat auszuziehen, solltest du vor dem Kauf deine Möglichkeiten genau prüfen und gegebenenfalls ganz die Finger davon lassen.