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Die 5 größten Denkfehler bei der Immobilienfinanzierung

Eine Baufinanzierung ist in Deutschland eine klare Sache. Die Bank leiht dir als Immobilienkäufer Geld und du zahlst über die Jahre deine Schulden wieder zurück. Als Sicherheit, dass du das auch machst, steht die Bank mit der geliehenen Summe im Grundbuch. So weit so gut, wenn du keine Denkfehler machst, die dich am Ende viel Geld kosten können.

1.    Das beste Angebot ist immer das, mit dem niedrigsten Zins

Die von der Bank aufgerufene Zinskondition ist mit das wichtigste Entscheidungskriterium für oder gegen ein Darlehen. Um Angebote zu vergleichen, ist in erster Linie der effektive Zinssatz gedacht. Allerdings solltest du wissen, dass die Bank bei der Berechnung dieses Effektivzinses schon einen noch ungewissen Zinssatz für eine eventuelle Anschlussfinanzierung einsetzen kann. Da aber niemand weiß, welche Zinskonditionen wir in 10 oder 15 Jahren haben, ist das reine Spekulation. Und auch die Gebühren für die Kontoführung, Kosten für die Bewertung der Immobilie, eventuelle Zuschläge für Teilauszahlungen oder Bereitstellungszinsen sind im Effektivzins nicht erfasst. Was bedeutet das? Das heißt, dass du das günstigste Darlehen nicht unbedingt über die Zinskondition findest. Wichtig ist die Restschuld. Wenn du mehrere Angebote vergleichen willst, solltest du unbedingt darauf schauen, wie hoch nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld noch ist. Das Angebot mit der niedrigsten Restschuld, bei gleich hoher Darlehenssumme und gleich hoher monatlicher Zins- und Tilgungsrate, ist das günstigste.

2.    Die monatliche Rate wird mit der Zeit immer geringer

Wenn du Monat für Monat deine Schulden abbezahlst, wird die Gesamthöhe des Darlehens stetig weniger. Viele meinen, dass dadurch auch die monatliche Rate an die Bank immer kleiner wird. Das ist aber nicht der Fall. Denn bei den allermeisten Immobiliendarlehen handelt es sich um so genannte Annuitätendarlehen. Das heißt, deine monatliche Rate bleibt bis zum Ende der Zinsbindung immer gleich. Was sich ändert, ist das Verhältnis von Zins und Tilgung. Denn mit dem geringer werdenden Darlehensbetrag, zahlst du logischerweise auch weniger Zinsen. Da die Monatsrate beim Annuitätendarlehen aber immer gleich hoch bleibt, wird der Anteil der Rate, mit dem du tilgst immer größer. Deshalb sprechen die Banken bei der Tilgung in deinem Darlehensvertrag auch von einer vereinbarten „Anfangstilgung“. Im Laufe der Zeit tilgst du also immer mehr.

3.    Möglichst wenig tilgen

Auf den ersten Blick mag das attraktiv erscheinen: Durch eine geringe Anfangstilgung von 1% oder 1,5% kannst du die monatliche Belastung verringern. Allerdings zahlst du mit einer geringen Tilgung im Laufe der Zeit auch nur sehr wenig von deinem Darlehen ab. Wenn du keine Sondertilgungen leistest oder das Darlehen am Ende der Zinsbindung ganz abbezahlen kannst, musst du eine relativ hohe Summe wieder neu finanzieren. Sollten die Zinskonditionen dann hoch sein, kann das eine richtig hohe monatliche Rate bedeuten. Zudem dauert es bei einer 1%igen Tilgung bis zu 43 Jahre bis du das Darlehen abbezahlt hast. Während der ganzen Zeit, zahlst du auch entsprechend Zinsen. Am Ende wird die scheinbar günstige Monatsrate dann richtig teuer für dich, denn du hast tausende Euro mehr für dein Darlehen zahlen müssen. Wenn du anfänglich monatlich noch nicht so viel zahlen kannst oder willst, aber beispielsweise Gehaltssteigerungen durchaus im Bereich des Möglichen liegen, solltest du nach einer flexiblen Bank Ausschau halten. Einige Banken bieten nämlich kostenlose Wechsel der Tilgungshöhe an. So kannst du die monatliche Rate gut deinen aktuellen Lebensumständen anpassen.

4.    Ohne Eigenkapital geht`s auch

Eine Immobilie kaufen und das ganz ohne eigenes Geld funktioniert immer weniger. Denn kaum eine Bank ist noch bereit, auch die Kaufnebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und eventuell sogar für den Makler zu übernehmen. Deutlich bessere Chancen einen Immobilienkredit zu bekommen, hast du, wenn du mindestens diese Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen kannst. Der Einsatz von mehr Eigenkapital erhöht dabei nicht nur die Machbarkeit deines Kredits, sondern er macht das ganze Vorhaben auch deutlich günstiger. Denn je höher dein Eignekapitalanteil ist, umso besser wird der Zinssatz, den dir die Bank anbietet. Und da machen wenige Punkte hinter dem Komma schnell tausende von Euros aus, die du am Ende sparen kannst.

5.    Meine Hausbank kennt und berät mich am besten

Das mag vor vielen Jahren noch der Fall gewesen sein, als Kunde und Bankmitarbeiter sich lange persönlich kannten. Aber auch bei deiner Hausbank hat der Wind gedreht. Die Mitarbeiter wechseln oft schneller als du dir den Namen merken kannst, und auch deine Hausbank will vor allem eins, nämlich an dir verdienen. Deshalb solltest du keinesfalls einen Darlehensvertrag unterzeichnen, ohne vorher die Angebote verschiedener Banken geprüft zu haben. Da es schwer machbar ist durch ganz Deutschland zu fahren und diverse Kreditinstitute abzuklappern, lass das einen professionellen und seriösen Finanzierungsvermittler, wie Busch Baufinanzierungen für dich machen. Dann bist du auf der sicheren Seite, tatsächlich das für dich günstigste Angebot zu finden.