Weiter geht´s: Auch der DWS Immoflex Vermögensmandat wird aufgelöst

Der erst vor fünf Jahren aufgelegte DWS-Dachfonds für offene Immobilienfonds (WKN DWS0N0) wird nun ebenfalls aufgelöst. Eine Überraschung ist dies natürlich nicht, denn sage und schreibe acht der neun im Fonds gehaltenen Zielfonds werden ihrerseits bereits aufgelöst, so dass der DWS-Fonds keinen Spielraum für Anteilsrücknahmen hat.

Belasten wird die Fondsschließung den Markt also nicht, zumal sein Volumen nur knapp 100 Millionen Euro beträgt. Für die Anleger ist es jedoch eine Katastrophe, zumal der Anteilswert aktuell bereits knapp 8% unterhalb des Emissionskurses vom Oktober 2007 liegt. Immerhin hat DWS sich bereit erklärt, die Verwaltungsgebühr des Fonds von 0,95% auf 0,10% jährlich zu senken. Allerdings muss ja auch praktisch keine Verwaltungsleistung mehr erbracht werden außer abzuwarten, bis aus den in Auflösung befindlichen Zielfonds Geld eingeht, welches zweimal pro Jahr an die Anleger weitergeleitet werden soll.

Degi German Business wird ebenfalls aufgelöst

Mit dem "Degi German Business" (A0J3TP) wird nun der vierte und letzte der offenen Immobilienfonds aufgelöst, die Aberdeen im Zuge der Übernahme der Dresdner Bank durch die Commerzbank übernommen hatte. Der erst 2006 aufgelegte Fonds hat seit Aussetzung der Anteilsrücknahme bereits vier Objekte mit einem Verkaufswert von 55 Millionen Euro veräußert.

Trotzdem beträgt die Liquidität aktuell nur 8% und eine erste halbjährliche Ausschüttung an die Anleger ist erst für April 2013 geplant. Die Leidtragenden sind vor allem institutionelle Anleger und Dachfonds, die mit der Abwicklung dieses Fonds ihre Probleme vergrößert bekommen. 17 Objekte mit einem Buchwert von rund 220 Millionen Euro müssen noch veräußert werden. Alle Objekte liegen - wie der Name des Fonds es schon sagt - in Deutschland. Die Auflösung soll innerhalb von drei Jahren abgewickelt werden.

Alles eine Frage des Betrachtungszeitraumes

Wir nähern uns dem Ende des Jahres 2012. Keine Bange, wir wollen Ihnen keine Marktprognosen geben. Aber eine Prognose können wir Ihnen geben: Deutsche Aktienfonds werden wieder gefragter sein. Nicht etwa deshalb, weil wir glauben, dass deutsche Aktien weiterhin eine gute Performance abliefern sondern einfach deshalb, weil auch in der Performancegrafik die Zeit letztendlich alle Wunden heilt.

Aktuell liegt der DAX nämlich über 10 Jahre mit mehr als 100% im Plus, nachdem er vor einem Jahr über 10 Jahre noch im Minus rangierte. Es gehört wenig Phantasie dazu, zu prognostizieren, dass der DAX bereits im März nächsten Jahres mit mehr als 200% im Plus liegt. Dazu könnte der DAX bis März 2013 sogar noch um rund 8,5% auf 6,570 Punkte absacken. Denn im März nächsten Jahres ist der dramatischeste Rückgang des DAX (mehr als 70% Minus in der Zeit von Januar 2000 bis März 2003) aus der 10-Jahres-Grafik des DAX verschwunden. Aktienfonds, die vor Kurzem noch über 10 Jahre im Minus lagen, sehen dann auf einmal über 10 Jahre wieder bestens aus. Mancher Bank-Berater wird versucht sein, Anlegern die Inkaufnahme von Schwankungen mit dem Hinweis "Eine Verdreifachung in 10 Jahren ist ja schließlich auch nicht schlecht!" schön zu reden. Ob Anleger dann wirklich realisieren, dass sie ggfs. Fonds kaufen, deren letzter Höchststand im Jahr 2000 zu Buche steht?

Vielfach wird dem sicherlich entgegen gehalten werden, dass es doch schließlich egal sei, wie ein Fonds vor mehr als 10 Jahren abgeschnitten habe. Schließlich gehe es doch um die künftige Entwicklung. Genau! Eben deshalb halten wir es für wichtig, aus der Entwicklung der Vergangenheit Rückschlüsse zu ziehen, auch wenn diese BaFin-seits strikt untersagt scheinen. Doch dies scheint uns auch eine Frage der Interpretation zu sein. Aus einer Verdreifachung in 10 Jahren kann nicht hergeleitet werden, dass es die nächsten 10 Jahre erneut zu einer Verdreifachung kommt - einverstanden. Dies gilt umso mehr, wenn es "benachbarte" 10-Jahres-Zeiträume mit deutlich schlechterem oder gar negativem Ergebnis gibt. Doch von einem Fonds, der mit gleichem Konzept wie vor 10 oder 15 Jahren eine durchgängige Entwicklung auf Augenhöhe mit (oder gar unter) dem für ihn zulässigen Vergleichsindex vorlegt, sollte man für die Zukunft keine Wunder erwarten dürfen. Umgekehrt darf von einem Fonds, der - wie der in der unten stehenden Grafik gezeigte - nunmehr im 17. Jahr in Folge den Weltaktienindex insbesondere in Verlustphasen outperformt, auch zukünftig Gutes erwartet werden. Dabei handelt es sich in diesem Fall noch nicht einmal um einen vermögensverwaltenden Fonds, was sich allerdings auch in einem Maximum Drawdown von knapp 33% widerspiegelt (wobei es allenfalls eine Handvoll globaler Aktienfonds mit einem derart geringen Drawdown gibt). 

schwankungsarmer Aktienfonds

Doch nicht immer werden die Erwartungen, die nun mal ausschließlich auf der Beurteilung des Konzeptes und der Vergangenheitsleistungen eines Fonds gründen können, erfüllt werden - Grund genug, ordentlich über Fondsmanager und Konzepte zu streuen. Und sollte 2013 tatsächlich ein tolles Jahr für Aktien werden (warum eigentlich?), dann ist es besser, wenn ein vermögensverwaltendes Depot bspw. 9% (statt erwarteter 6%) erwirtschaftet als wenn ein Portfolio aus Aktienfonds 25% einspielt, die bei der nächsten Korrektur oder Baisse ganz schnell wieder verspielt sind.

Lassen Sie sich also nicht auf die von anderen vorgegebenen Betrachtungszeiträume ein. Anleger mögen leicht darauf hereinfallen. Aber erst Augenmaß für die Wünsche und Ängste der Anleger qualifiziert den Berater und macht ihn für den Anleger unersetzlich.

Abwicklung offener Immobilienfonds im Verzug

Wir können uns nur wundern, wenn wir die Mittelzuflüsse der verbliebenen (offenen) offenen Immobilienfonds sehen. Wir können uns beim besten Willen nicht vorstellen, dass hier jeweils Risikobelehrungen erfolgt sind, mit denen darauf hingewiesen wird, dass die Mehrzahl der offenen Immobilienfonds derzeit aufgelöst wird und welche Konsequenzen dies für den Immobilienmarkt hat. Bislang haben wir doch auch regelmäßig meist vernommen, dass Immobilien aus dem Bestand der aufzulösenden offenen Immobilienfonds zum Buchwert oder gar darüber verkauft werden konnten. Aber zu Recht weist Scope aktuell darauf hin, dass die Abwicklung der Fondsauflösungen sehr schleppend verläuft. Der "Degi Europa" und der "Morgan Stanley P2 Value" haben bislang nur rund ein Drittel des Fondsvermögens an die Anleger ausgeschüttet. Allerdings sind nahezu zwei Drittel der für die Fondsauflösung zur Verfügung stehenden Zeit bereits verstrichen. Irgendwann muss um jeden Preis verkauft werden und die potentiellen Käufer wissen das. Der "TMW Immobilien Weltfonds" und der "AXA Immoselect" haben noch überhaupt nichts an die Anleger ausgeschüttet. Verkaufserlöse wurden hier benötigt, um Fremdfinanzierungen zurückzuführen. "SEB Immoselect" und "CS Euroreal" haben noch deutlich mehr Zeit zur Verfügung. Wenn jedoch die Preise aufgrund der anderen Fondsauflösungen unter Druck geraten, dann verbessert dies die Chancen der beiden Schwergewichte sicherlich nicht.

Wer möchte daran glauben, dass all dies die "Big Four" (Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkassen und Volksbanken) völlig unbeeindruckt lassen kann. Welcher Gutachter wird auf Dauer die Bewertungen aufrecht erhalten können, wenn die Marktpreise zunehmend unter Druck geraten? Und welcher Richter wird es - wenn es denn so weit kommt - durchgehen lassen, dass Anleger aktuell investieren, ohne über die für unsere Begriffe eklatanten Risiken belehrt worden zu sein?

Unsere Empfehlung ist seit Jahren eindeutig: Keine offenen Immobilienfonds kaufen - und im Zweifelsfall auch nichts im Depot behalten, was man aktuell unter keinen Umständen kaufen würde.

IVG-Studie zum Immobilienmarkt veröffentlicht

Gestern wurden die Details der IVG Studie in DasINVESTMENT.com veröffentlicht. Auch wenn für einen großen Teil der Objekte in den aufzulösenden offenen Immobilienfonds kein Feuerarlarm ausgelöst scheint, so sieht doch alles danach aus, dass die "Zitronen" noch für Preisabschläge sorgen werden. Es mag auf den ersten Blick eine gute Nachricht sein, dass der "hausInvest global" (980701) gerade vier kanadische Shopping-Center zu einem Preis oberhalb des letzten Buchwertes verkaufen konnte. Allerdings muss man sich auch die Frage stellen, warum sich die Commerz Real von diesen "Rosinen" trennt, die mit durchschnittlich 8% p.a. einen sehr attraktiven Beitrag zur Performance des Fonds leistete, der insgesamt in 2011 nur 2,60% Wertzuwachs generierte. Mussten einmal mehr Rosinen verkauft werden, um Liquidität zu beschaffen und Fremdfinanzierungen abzubauen?

Per 31.12.2011 wies das Factsheet des "hausInvest global" ein Fondsvermögen von 10,12 Milliarden Euro und eine Liquidität von 1,53 Milliarden Euro aus. Sechs Monate später liegt das Fondsvermögen mit 9,44 Milliarden Euro um knapp 7% niedriger. Die Liquidität ist mit 1,22 Milliarden Euro sogar um mehr als 20% abgeschmolzen. Es gehört wenig Phantasie dazu, sich vorzustellen, dass mit dem aktuellen Verkauf der verbleibende Bestand des Fonds einen höheren prozentualen "Zitronenanteil" hat.

Für unsere Begriffe besteht die Gefahr, dass die vier verbliebenen großen Anbieter von offenen Immobilienfonds von den positiven Meldungen über veräußerte Objekte insbesondere der in Auflösung befindlichen Fonds zunächst noch profitieren. Der Bodensatz der Zitronen artikuliert sich erst sukzessive durch Anpassungen der Gutachter-Werte, auf die der Druck noch nicht so groß ist, solange Objekte über statt unter ihrem Buchwert veräußert werden können. Es besteht also die Gefahr, dass der mitgeteilte Preis der offenen Immobilienfonds nicht mit ihrem Wert übereinstimmt. Anleger, die zum "Preis" investieren, um dann ggfs. zum "Wert" abgewickelt zu werden, dürften dies kaum lustig finden. Berater, die nicht auf die gravierenden Risiken hingewiesen haben, ebenfalls nicht. Denn falls ein weiterer offener Immobilienfonds in die Abwicklung muss, wird jeder Anwalt mühelos den Beweis führen können, dass das Risiko, auf welches hinzuweisen war, sehr groß war.

DJE Real Estate (A0B9GC) mit erster Ausschüttung

Der erste und lange Zeit einzige Immobilien-Dachfonds wird bekanntlich abgewickelt. Hinsichtlich der Liquidation des Fondsvermögens ist man natürlich darauf angewiesen, wann die vielen ebenfalls in Abwicklung befindlichen Zielfonds Geld ausschütten. Per 01.08.2012 kommt es nun zu einer ersten Ausschüttungn in Höhe von rund 17% des Fondsvolumens. Diese Ausschüttung ist aufgrund des auf die Fondssubstanz entfallenden Anteils zu rund 85% steuerfrei. Erfahrungsgemäß erfolgt die Verbuchung der Ausschüttung erst ca. zwei bis drei Wochen nach Ausschüttungstermin - dann allerdings mit rückwirkender Wertstellung.

Folgt man den Ausführungen einer aktuell im Handelsblatt zitierten unveröffentlichten Studie der Immobiliengesellschaft IVG, so bestätigt sich, was wir schon seit langem vermuten, weil es uns logisch erscheint. "Wenige Rosinen und viele Zitronen" - so das Fazit der Studie. Der Grund dafür ist recht einfach: In den vergangenen Jahren haben die offenen Immobilienfonds zur Liquiditätsbeschaffung bereits viele "Rosinen" verkauft. Objekte, die zum Buchwert oder gar zu mehr veräußert werden konnten, waren natürlich gut fürs Image, solange die Hoffnung bestand, dass die Fonds doch irgendwann wieder zum Normalbetrieb übergehen. "Gefragt sind Gebäude in hervorragender Qualität und in guten Lagen, die langfristig von bonitätsstarken Mietern belegt werden", stellt die IVG fest. Gerade einmal 14% der Fondsverkehrswerte der offenen Immobilienfonds haben der Studie zufolge diesen Status.

Wir bleiben deshalb bei unserer Einschätzung, dass sich angesichts eines Käufer suchenden Volumens von 25,5 Milliarden Euro auch die verbliebenen "Big Four" mit den noch längst nicht überwundenen Schwierigkeiten des Marktes auseinandersetzen müssen. Ohne Blessuren wird dies nicht abgehen. Interessant ist in diesem Zusammenhang übrigens die Frage, warum die offenen Immobilienfonds der Sparkassen, Volksbanken, der Commerzbank und der Deutschen Bank bislang ohn Aussetzung des Anteilshandels überleben konnten. Im Allgemeinen wird als Begründung nicht die Qualität der Fonds angeführt sondern vielmehr auf das bundesweite - und gut gesteuerte - Filialnetz und die damit verbundene Vertriebsstärke verwiesen.

Überlegt man, wie es weitergehen könnte, dann fällt die Vorstellung nicht schwer, dass mit zunehmenden Verkäufen teilweise deutlich unterhalb der Buchwerte durch die in Abwicklung befindlichen Fonds so mancher Sachverständige auch bei den noch offenen Fonds die eine oder andere Bewertungskorrektur vornehmen könnte. Sollte es zu einem spürbaren Abschlag des Anteilspreises kommen, so könnte die Vertriebsstärke allein womöglich nicht mehr ausreichen, um die Anleger bei der Stange zu halten. Phantasiert man dann noch ein wenig weiter, so hört man quasi schon den Sammelklagen-Anwalt die Frage stellen, warum denn angesichts der zahlreichen Fondsauflösungen beim Beratungsgespräch nicht auf das Risiko von Verlusten infolge einer durchaus denkbaren Auflösung auch eines der noch bestehenden Fonds hingewiesen wurde. Wer wird in der Lage sein, dann glaubhaft nachzuweisen, dass man im ersten Halbjahr 2012 getrost davon ausgehen konnte, dass ausgerechnet die "Big Four" von den Marktturbolenzen verschont bleiben könnten.

Neues von der Offenen - Immobilien - Fonds Front

"CS Euroreal" (980500) und "Morgan Stanley P2 Value" (A0F6G8) schütten in den ersten Juli-Tagen die verfügbare Liquidität an die Anleger aus und mit dem "SEB ImmoPortfolio Target Return" (980231) geht ein weiterer offener Immobilienfonds den Weg der finalen Abwicklung - so die kurze Zusammenfassung der jüngsten Ereignisse um die offenen Immobilienfonds. Der "CS Euroreal" schüttet rund 7,7% aus, was für viele Anleger enttäuschend anmuten mag, da doch die Liquidität - wie man kurz vor geplanter Wiederaufnahme des Anteilshandels hören konnte - deutlich höher war. Hier muss allerdings berücksichtigt werden, dass für die Ablösung von Krediten ausreichend viel Liquidität im Fonds verbleiben muss. Vielfach haben nämlich die finanzierenden Banken ein Sonderkündigungsrecht und teilweise müssen Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden, da die Kredite noch deutlich schlechtere als die aktuellen Finanzierungskonditonen haben. Der Jubel-Hinweis der KAG, dass ein erheblicher Teil der Ausschüttung steuerfrei sei, kommt bei vielen Anlegern sicherlich gut an, sollte aber selbstverständlich sein, wenn ein großer Teil der Ausschüttung die eigene Substanz des Fonds betrifft.

Beim "Morgan Stanley P2 Value" fällt die Ausschüttung rund 17% des Fondsvermögens vermeintlich deutlich höher aus - allerdings bezieht sich der Prozentsatz nur auf das schon deutlich reduzierte Fondsvermögen per Ende des Monats.

Und zuguterletzt: Der "SEB ImmoPortfolio Target Return", der Anlegern ab einer Investitionssumme ab € 500.000 offen stand, schließt seine Pforten ebenfalls für immer. Dies bestärkt uns in unserer Einschätzung, dass das unrühmliche Kapitel der Schließungen offener Immobilienfonds noch längst nicht zu Ende geschrieben ist. Für die Fonds, die noch geöffnet sind, kommt die Nagelprobe dann, wenn aufgrund des hohen Angebotes und der geringen Nachfrage die Preise von den Gutachtern nach unten korrigiert werden. Sollte einer oder gar mehrere der noch offenen Fonds ebenfalls - wie jüngst "CS Euroreal" oder "SEB Immoinvest" - einen nennenswerten Abschlag von einigen Prozentpunkten auf den Anteilspreis vornehmen müssen, so könnte der Anleger-Exodus erneut losgehen und es könnte durchaus den einen oder anderen Fonds erwischen, der die letzten drei Jahre bislang ohne Aussetzung des Anteilshandels ausgekommen ist.

Letzter Akt im OIF-Drama?

Nun hat es auch den "CS Euroreal" (980500) erwischt. Innerhalb der nächsten fünf Jahre wird der Fonds aufgelöst und zur Einstimmung gab es wenige Tage zuvor gleich mal eine Abwertung um 3,55%. Interessanterweise hat es eine solche Abwertung seit Auflage des Fonds im Jahr 1992 nicht gegeben - ein schlechtes Indiz für Anleger, die darauf hoffen, sich ohne Verlust aus dem Investment verabschieden zu können. Mit den gut 6 Milliarden Euro dieses Fonds kommt nun insgesamt eine Verkaufswelle von rund 25 Milliarden Euro auf den Markt. Das wird nicht ohne weitere Verluste abgehen können. Der letzte Akt im Roulette der offenen Immobilienfonds ist dies übrigens unserer Meinung nach noch nicht. Unabhängig davon, dass der "UBS 3 Sector Real Estate" (977268) noch bis zum 06.10.2012 Zeit hat, die Anteilsrücknahme wieder einzusetzen, können wir uns gut vorstellen, dass die bislang verschonten offenen Immobilienfonds durchaus noch in den Sog der Fondsschließungen geraten könnten. Wir werden unsererseits auf keinen Fall Empfehlungen für die "Überlebenden" abgeben, denn manchem Erdbeben folgt bekanntlich noch eine Reihe von Nachbeben.

Um Alternativen sind wir nicht verlegen. Mit nur unwesentlich höheren Schwankungen kann mancher Absolute Return-Fonds, der seinen Namen auch tatsächlich verdient, mit der Wertentwicklung eines "CS Euroreal" mithalten.

Same Procedure: CS Euroreal startet Öffnungsversuch

Bis zum 21.05.2012, 17:00 Uhr werden die Verkaufsorders der Kunden gesammelt, um dann zu entscheiden, ob der "CS Euroreal" (980500) wieder geöffnet werden wird. Die Liquiditätsquote des Fonds beträgt 25,2%, so dass mit einer endgültigen Auflösung des Fonds gerechnet werden muss, wenn mehr als 20% der Anleger ihre Fondsanteile verkaufen wollen. Davon muss man eigentlich ausgehen. Alleine die über die Börse gekauften Fondsanteile, die ganz sicher in Verkaufsorders münden dürften, binden einen ganz erheblichen Anteil der Liquidität. Die Mehrheit der verkaufsbereiten Anleger hat sich jedoch durch die starken Abschläge bei Verkauf über die Börse abschrecken lassen und wird nun - wie bei "SEB Immoinvest" - versuchen, sich von der inzwischen ungeliebten Anteilsklasse zu trennen.

Verkaufswillige Anleger müssen ihre Verkaufsorders also zunächst einmal fristgerecht bei ihrer Depotbank einreichen. Dass auich in diesem Fall die Mühe umsonst sein könnte, steht zu befürchten. Bei einer Auflösung kann dann aber wenigsten - ähnlich wie beim "SEB Immoinvest" - mit einer kurzfristigen Ausschüttung in Höhe der zur Verfügung stehenden Liquidität gerechnet werden. Die Formel "Betongeld (in offenen Immobilienfonds) = das bessere Tagesgeld" ist längst Makulatur (tatsächlich war sie schon immer falsch).

Wir glauben übrigens nicht, dass mit der (von uns erwarteten) Auflösung des "CS Euroreal" bereits das letzte Kapitel des Niedergangs der offenen Immobilienfonds geschrieben ist. Der durch das nun massive Angebot entstehende Druck auf die Preise dürfte auch bei den noch funktionierenden offenen Immobilienfonds zu Wertberichtigungen führen, was auch bei den verbliebenen Fonds zu weiteren Rückgaben von Anteilseignern führen dürfte. Hier wird es noch die eine oder andere Überraschung geben.